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我不同意那个“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”的看法，这个说法很容易证伪。我同意知乎上一个大佬”Pure日月”的看法：
短期看政策，中期看经济，长期看人口。
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第一个方面，中央实行“房住不炒”政策是必然的和长期连续的。
很多人不理解2014年以后开始的一波大涨，并且给出了很多猜测，比如“M2货币滥发说”，“城市经济发展红利说”，“人口增量说”。这些都有一定道理，但都不是本质：因为短短几年房价就飙涨了一倍到数倍，与同期的M2、城市经济发展、人口增量虽然正相关，但谈不上因果关系。
2014年以来的房价暴涨，是个计划中的事，其实是中央下的一步棋，叫做“居民部门加杠杆”，又叫“债务置换”。房价爆炸就是这个金融现象的直接结果，因果关系确凿。
关于居民部门加杠杆，2016年央行周小川当时说的很清楚：“个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，所以有很大的发展机会。”
2015年，中国的居民部门杠杆率只有百分之十几，2017年就达到54%，远超发展中国家水平，接近发达国家水平。然后这几年缓慢发展，2020年大约为59%。对应的，2015年底个人贷款房贷余额为14.18万亿， 2019年末是房贷余额44.41万亿。 老百姓加的杠杆，多数加在了买房上 ，房奴背负的贷款余额，四年内就增加了30万亿，房价为什么涨清楚了吧。
居民部门加杠杆的目的，是“债务置换”。简单的说，2013-2014年，经过2008年四万亿大放水周期后，地方政府及其融资平台积压了几十万亿的债务（有一个说法是50万亿）有不少是短期债即将到期，想耍赖让中央兜底。中央分析后，发现地方政府手头有大量的房地产，而老百姓储蓄拿着不肯花（2016年末个人储蓄大约为65万亿）。如果让地方政府卖出房地产还债，然后老百姓买进房地产背上房贷。老百姓一般会老老实实还贷，地方政府还了债，银行把手中原地方政府的债换成了优质房贷，岂不美哉？
这就叫债务置换。
了解了“居民部分”加杠杆和“债务置换”，你就明白了为什么2014年后房价暴涨几年，然后又火速被冻结了。
因为：
1。居民部门杠杆率已经加到59%（2020年数据），再加空间不大了。按照官方的说法，要稳杠杆了。
2. 老百姓在2015-2019年一共新增了至少30万亿房贷，帮地方政府还了得有20-30万亿的地方债，中央目标达到了。
3. 出现了不少副作用，不稳健的杠杆：
地方债其实是不均衡的，结果出现了老百姓不为当地政府接盘，跑去省会或者一线城市炒房的情况，违反了中央的初衷，所以加了个地方棚户区改造的补丁。
部分地方和部门违规操作，把企业经营贷，消费贷也投入到炒房中，疯狂加杠杆（比如深圳首付10%买房的杠杆大法），这与中央的本意有非常大的冲突，是不稳健的，残害了经济。
4. 中美贸易战开大，急需启动内循环。
通过以上总结，可以明显的看出，中央选择“房住不炒”的时间点是居民部门杠杆率在54%的那一年，但目标是软着陆，也就是稳杠杆，结果稳到了59%。再往上就没空间了。
老百姓在这几年已经多背上了30万亿房贷，为国接盘有功（尤其是三四线城市的），中央体恤老百姓，也不想再敲骨吸髓过分透支未来了。
高涨的房价背后，是有些房奴要在未来二十到三十年里还掉这44万亿房贷。
顺便说下，深圳是四个一线城市里老百姓相对最穷的，借钱买房的杠杆率最高的。所以如果还不起债断供，情况也会是最严重的。
对有些某些疯狂高杠杆炒房客（2019年后高杠杆接刀子的），你的房子应该一年后成为天猫好房上的法拍房吧，会以低于市场价15-20%的价格被法院拍卖。在这个时候，不要做中央的对手盘。跟中央对着干，从来没人赢过。
话说阿里巴巴已经靠大数据知道这个情况了。天猫好房以前一年出售15万套法拍房，预计未来三年内会增加不少，这不已经安排上了，天猫好房要搞大动作。
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第二个方面，中期看经济，经济发展减速是必然现象
我关于宏观经济造诣不深，我基本就看周期和人口。
中国2000年后加入世贸，赶上了全球化的最大红利，创造出中国生产-美国消费的 中美国模式，现在难以为继下去了。但这个并不意外，已在中央预料之中。2019年消费对中国GDP的贡献率已达57.8%，2008年只有百分之三十几。 大基建已提前布局好，很多大基建的钱，没错就源自于居民部门加杠杆。
更重要的是人口周期。所谓红利，就是供需不平衡。所谓人口红利，有2个方面的意思。第一是人要消费，这样对企业来说就是需大于供，每年市场都要增长，蛋糕越来越大。
第二是人要打工，这样对企业来说就是求职者供大于需，人才便宜，人好招。
归根结底内需都要靠人来拉动。具体还看人口结构，年轻人多，老年人少，社会需要供养的人少，也是红利。
中国人口在过去几年有了巨大的变化。第一个变化是劳动人口最近十年减少了5000万左右。对应的，手机产业，汽车产业在2017-2019年纷纷到顶。这还只是开始，要知道日本2019年的汽车年销售量只有1980年代的三分之二多一点。
**中国的人口，2019年出生量为1465万人，其中57%是二胎。**可以想象最后一批能生二胎的70后，80后退出生育年龄后，人口断崖有多恐怖。人口一少，什么需求都变少了，就连奶粉恐怕都要有很多卖不出去了。为什么说中国经济高速增长阶段结束是必然的，这就是最大的内在因素。
外循环遇到危机，早在中央意料之中。要不也不会提前几年搞一带一路，搞过剩产能输出。但搞了几年后，回到了双循环，以内循环为主的路子上。这是十分现实的做法。有些公知嘲笑”内循环”，需知整个地球也不过是个球内循环而已，有什么好笑的？中国能做内循环，是中国作为大国的优势。
内循环变成国策后，有很多政策和安排也将是必然的。这部分我想以后单独说，这次就不说的太详细了。
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第三点，人口，这是中国最大的软肋了。
中国的人口，2019年出生量为1465万人，其中57%是二胎。最慢2025年左右中国人口开始步入负增长。
人口进入负增长，中国经济进入新常态以后，有些人过去二十年积累的经验，牛市思维，就要报废了。
最近很多人批判李嘉诚囤地赚钱，**其实李嘉诚赚钱的社会危害相对于炒房客是很小的。**他是在城市发展起来后，拿走一部分发展成果而已；而炒房客是提前透支了未来若干年的房价。如果李嘉诚不囤地只炒房，那他得2004年就把成都房价炒到2万元。深圳是这种发展潜力被提前透支的典型。这种透支对经济有什么影响，我相信三年内就很明显了。